Legal & Tax

Een onroerend goed verwerven in Spanje doe je best onder begeleiding van een gespecialiseerde advocaat. Die tussenkomst is aangewezen omdat in sommige delen van Zuid-Europa in het verleden weleens een loopje werd genomen met de bouwvoorschriften, en de lokale notaris niet de controle doorvoert die men in het noorden van Europa van een notaris verwacht.

Waarom ben je voor een aankoop beter bij een advocaat dan een gestoria of boekhouder ?

Omdat een aankoop van vastgoed in sé een juridische operatie is met belangrijke financiële gevolgen, en om het met een ander beeld te duiden .., bij de uitvoering van een operatie ben je beter in handen van een (juridische) chirurg dan bij een huisdokter of verpleger, zeker als de aankoop niet verloopt zoals het hoort.

Sirejacob Legal & Tax Advocaten controleert, adviseert en staat bij, en dit met een pak ervaring.

Zo controleren wij wie de eigenlijke eigenaar is – zodat u bijvoorbeeld niet overgaat tot aankoop van een pand van een erfgenaam die de erfenis nog niet heeft aanvaard – en gaan wij na of het pand niet belast is met schulden of met een bouwovertreding die u nadien kan worden toegerekend. Wij gaan na welke de bestemmingsplannen van de omgeving zijn, en zien toe op de correctheid van de gegevens van het registratiekantoor en het kadaster.

Indien u dat wenst, komen wij ook actief tussen bij de prijsonderhandelingen, en zien we toe op de juridische geldigheid van de koopovereenkomst. Wij zijn aanwezig bij het verlijden van de notariële akte en zien toe op de correcte registratie van het pand op uw naam, met oog voor alle fiscale verplichten die daaruit volgen.

Wij komen ook tussen bij allerhande administratieve procedures betreffende onroerende goederen in Spanje, gaande van aangifte of regularisatie van uitgevoerde werken aan het pand, tot de controle en rechtzetting van kadastrale en registratiegegevens. Verder enkele aandachtspunten met betrekking tot een aankoop van een tweede verblijf in Spanje:

het obligate NIE nummer of vreemdelingennummer voor eenieder die in Spanje wil kopen
actuele marktomstandigheden en prijsbepaling
hypothecaire lening : mogelijkheden
opletten met de betaling van voorschotten
kopen van nieuwbouw of eerder een “tweedehands” pand ?
kopen van een Spaanse bank
opgelet met cash betaling
doorstorten van de staatswaarborg in naam van de (buitenlandse) verkoper
aangifte van het pand in België of Nederland
registratierechten en andere kosten
notariële aankoopakte en registratie op naam van de kopers
onroerende voorheffing en vermogensbelasting
opgelet op constructie naakte eigendom / vruchtgebruik
aansluiting nutsbedrijven

WAAR KAN JE ONS BEREIKEN ?

Ons kantoor voor de Costa del Sol bevindt zich te Avenida Ricardo Soriano 20, 7/A, 29601 Marbella, en ons Costa Blanca kantoor bevindt zich te Calle La Querra 2, lokaal nr 3, 03580 Alfaz del Pi.

Voor meer informatie kan u onze website bezoeken : www.sirejacob.com

HET AANKOOPPROCES VAN VASTGOED IN SPANJE

Het aankoopproces van een onroerend goed in Spanje is een proces waarbij verschillende actoren zoals makelaar, advocaat en notaris bij te pas komen. Soms lijkt het vaak dat deze functies door elkaar lopen. Toch heeft elk van deze actoren zijn eigen taak en eigen verantwoordelijkheden in dit proces.

Wat is de taak van de makelaar?

Het makelaarsberoep is in de meeste autonome regio’s van Spanje, in tegenstelling tot in België, geen gereguleerd beroep. Het is daarom van belang vooraf een goede selectie te maken van de makelaar die u bijstaat bij de zoektocht naar uw tweede verblijf. De makelaar selecteert op basis van uw criteria uw droomwoning en begeleidt u bij een kritische afweging van de voor- en nadelen van de woning. Van zodra u beslist een bod te doen op de woning, komt u reeds in het vaarwater van de taak van de advocaat in Spanje.

Wat is de taak van de advocaat?

In België vertrouwt u als koper ten volle op de interventie van de notaris in het aankoopproces. De Belgische notaris begeleidt u van bij het bod tot aan de inschrijving van de akte in het hypotheekkantoor. In Spanje is de notarisfunctie veel beperkter en is die enkel toegespitst op het samenstellen van een notariële akte op basis van de gegevens die de partijen aan de notaris aanleveren. Het is om die reden fundamenteel om u te laten begeleiden door een advocaat of jurist die u bijstaat bij het bod, het onderzoek van de woning, het opstellen van de compromis, het begeleiden bij de akte en alle administratieve handelingen na de ondertekening van de akte.

Uit welke stappen bestaat het aankoopproces?

1. Bod en reservering

U doet het bod op een woning, liefst reeds via uw advocaat, waarbij u duidelijk aangeeft voor welke prijs u wenst te kopen, binnen welke termijnen u kan aankopen, en onder welke opschortende voorwaarden u dit bod doet. Werd het bod aanvaard, dan wordt er een reserveringsovereenkomst getekend met een aanbetaling van meestal 3.000 of 6.000 EUR, waarbij het pand van de markt wordt gehaald voor een drietal weken.

2. Controle en compromis

De periode dat de woning van de markt wordt gehaald laat de advocaat toe een grondig onderzoek te doen naar legaliteit van de woning (bouwvergunningen of bouwovertredingen), de schulden van de woning (gemeenteschulden, hypotheken, beslag, gemeenschap van mede-eigenaren) in het algemeen, en bovendien op bijzondere controles, zoals eventuele mogelijkheden naar uitbreiding, recht van uitzicht, recht van doorgang etc. Als deze controle positief wordt bevonden, dan stelt de advocaat de compromis op, in overeenstemming met de bevindingen van de controle, en wordt deze door koper en verkoper ondertekend. Bij de ondertekening van de compromis is het gebruikelijk dat er 10% wordt aanbetaald. In de compromis wordt uitdrukkelijk een termijn opgenomen waarbinnen de notariële akte van koop-verkoop moet verleden worden.

3. Notariële akte

De notariële akte wordt opgesteld door de notaris, op basis van de bevindingen van de advocaat uit het onderzoek van de woning. Een ganse beschrijving van de woning wordt opgenomen. Een gedetailleerde oplijsting van de aankoopprijs en de manier van betaling is fundamenteel. Verder staat de akte open voor voorwaarden en verklaringen die de partijen in deze akte wensen op te nemen in overeenstemming met de compromis.

4. Registratierechten – inschrijving akte

Na de ondertekening van de akte, heeft de koper een maand tijd om de registratierechten te betalen, en vervolgens de akte in te schrijven in het register van eigendommen. Ook dit takenpakket behoort in Spanje niet tot functie van de notaris, en wordt bijgevolg door de advocaat verzorgt. Ook andere instanties, zoals de gemeente, kadaster en de nutsbedrijven zullen op de hoogte worden gebracht van de nieuwe eigenaar.

Is dit proces anders bij de aankoop van een woning op plan?

Uiteraard zijn er verschillen bij de aankoop van een woning op plan. Omdat de woning nog in aanbouw is, spitst het onderzoek van de advocaat zich toe op andere accenten. Is er reeds een bouwvergunning? Heb ik als koper voldoende garanties in geval van faillissement van de promotor of te late oplevering van de constructie? Wat met het lastenboek en de aanbetalingen tijdens de aanbouw van het proces? Ook bij nieuwbouw zijn er belangrijke risico’s en is het dus fundamenteel om u in dit proces te laten begeleiden.

Op het moment van de oplevering, is een extra juridische controle gewenst vooraleer de akte van aankoop te tekenen. Het is belangrijk na te gaan of de promotor voldoende verzekerd is voor verborgen gebreken die zich pas zullen voordoen na het effectief gebruik van de woning. De formaliteiten na de ondertekening van de akte van de nieuwbouwwoning zijn echter dezelfde als deze van de aankoop van een bestaande woning.